今年年初寫的新年新希望有包含老屋翻修,但說實在話我是營造人,不是投資客,也沒有富爸爸,對於怎麼樣房屋要怎麼購買,挑怎麼樣的房子比較不會讓資金打水瓢,比較屬於門外漢的程度,所以做點功課是必須的。
蓋新成屋跟老屋翻修在我的想像中是差不多的事情(可能小弟還經驗不足的關係),蓋新成屋會有毛胚狀態,然後我們再做裝修,而老屋則是把房子回復到毛胚狀態,再來做裝修,這部分都屬於工程面,但關於怎樣的房屋比較有購入價值,買房的流程、稅務等等事情,就完全是我不熟悉的領域,當我開始深入這個課題之後,才發覺以前只關注工程面而不懂財務面的知識會有多大的損失,比如最近新青安這麼熱是為什麼?寬限期又是什麼?為什麼房市會火成這樣?限貸令又在限什麼?還是要多方涉略才行。
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▋ 要挑怎麼樣的老屋?
當初會想要踏入這個主題,主要是對把房子變漂亮這件事覺得很感動,這是我想做的事,但是買來整修的老屋如果不管出租或轉手後是賠錢的,那這件事一定沒辦法做很長久,我可能會變一案翻修客吧。
所以在搜尋標的時,可能要先注意投資報酬率,這部分包含自備款、翻修金額、仲介費等等的成本加起來,對照(以出租來說)每年出租金額的比例,來計算投資報酬率,怎麼樣都不能比定存利率低,不然錢放銀行就好了對吧。
另外房屋本身的安全性也是很重要的一點,如果房貸沒繳完房子就倒了,那你銀行貸款要繼續繳,但你沒有持有任何物品,就只是單純的負債,房屋的安全性真的很重要。
以前我一直覺得只有自住客會去關心房屋安全性,但對任何人來說,不管自住還投資,都不希望自己的財產損失,對於房屋的結構形式、鋼筋有沒有外露、牆體有沒有隨意被打掉,都是很重要的,倒了就是歸零,沒得含扣。
如果房屋有考慮要轉手,盡量不要買在人口減少的區域,要有需求一定要有人口,偏鄉地區的房子在便宜我們也不會去買對吧,有人才有需求,需求大於供給房子才比較不會跌。
▋ 買房時機
買房時機跟買股時機滿類似的,就是巴菲特的那句話:「別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪。」按照這個邏輯前陣子台股大跌是應該進場的,買房子也是,當供給大幅減少或需求大幅增高的時候,就不應該進場,像大家都在搶房子的時候,就不應該進場。
實際看房時,同一間房子同時有好幾組人在看的房子,就不太可能買到比較便宜的房子,畢竟每組人都想買就會把出價抬高,賣不出去的房子才有可能跟屋主議價,一切都來自於供需,這真的滿難做到的,因為人性很從眾,如果多數人都想買同一間房子,我們很容易受影響進而跟進,正所謂知易行難,碰到了才會理解。
關於供給的部分,我會去查建照核發數量判斷最近建案量多不多,以今年(2024)的狀況來說,建照核發數量就比前兩年還要少,表示兩三年後市場供給量會減少,理論上供給減少價格會上漲,但兩三年後真實的狀況,我也不敢隨便判斷。
另外身在營造業還有另外一個好處,你可以從各分包商口中得知最近市場狀況,在得知建照數量明顯下降後,各分包商老闆也會表示最近業務量降低,營造廠對分包商的需求減少可能會降低施工成本,雖然目前是還沒看到啦,而且也不會反應在新成屋的售價上,所以這點就當作我在講故事就好了。
總之市場過熱時不要進場,人多的地方不要去。
▋ 關於老屋的結構安全
關於老屋的結構安全,可以像技師公會或建築施公會申請鑑定,可以申請的單位可以參考內政部國土管理署-老舊住宅耐震安檢專區,裡面有各個評估機構單位可以致電詢問,大致上分成建築師公會、結構技師公會、土木技師公會這幾類,需要的朋友可以去看看。
在申請公會鑑定之前,有些很明顯的目視檢查可以先自行評估看看,像是鋼筋外露、梁柱開裂、牆體開裂這些就滿明顯的,可以避開的話盡量避開,有比較大的機率是海砂屋或結構強度不足,如果價格真的很便宜地點又好很想買的話,最好是做結構鑑定加上結構補強,日後使用上會比較安全。
▋ 結語
以上是最近上課跟搜尋資料的一些小小心得,希望對讀者朋友們有幫助。
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