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在一個建案的整體過程中,買地不再營造的範疇中,建築營造業界裡面的腳色大分類為業主、建築、營造三方,買地屬業主的責任,會接觸到的是土地仲介的腳色。在營造的角度不會干涉業主對土地的選擇,但買地卻是影響建物成本的最大要素,你買的地,在營造階段會碰到什麼增加或減少成本的問題,我們今天從這個角度切入。
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▋土地分類
都市計畫局將地圖打開,指定某塊區域蓋的建物只能是住宅,另塊區域蓋的建物只能是商辦大樓,還有工廠、公園、特殊保護地等等,理論上你不會在整片住宅區裡面看到工廠,也不會在科技園區裡面看到住宅,某個區域就是某種特定用途,這跟國土發展有關係,這邊就不展開來談。所謂土地分類,指的是政府對這塊地皮該如何使用的區分。
不同的土地分類除了影響地上建物的類型之外,也會影響建物可以蓋多高,可以有多少樓地板面積,所以買地的第一件事情要注意的就是:土地的使用區分,而不是價錢,在土地分類為農地的類型中,其建蔽率只有十分之一,農地的單位面積常用幾分地幾甲地這樣的單位。
假設你今天買了一甲地,也就是2934坪,以建蔽率十分之一計算,你只能蓋293.4坪,但農舍又有建蔽率100坪的限制,取其小者,最後只能蓋100坪,容積率最大值150坪,土地成本就得用「2934*土地單價/150」來計算,別以為坊間500萬以內農地好像很便宜,等到要蓋房子時能用的建地面積小的時候,就一點也不划算了。
如果對於建蔽率和容積率還不是很了解的話,可以參考這篇:「何謂建蔽率?何謂容積率?」,至於要查詢土地使用分區,可以上政府網站地籍圖資網路便民查詢系統查詢。
▋設計階段
當然還會有一些雜七雜八的事情是一開始不會想到的,像是每個縣市的地區法規,因為大家都不同,所以就不能比照辦理,有些還很麻煩,像農地上有原本的租戶,是從以前的375減租時代留下來的,他們有優先購買權,很多不肖業者跟賣方為了讓交易盡速成交,打死不告訴你有這回事,等到土地過戶買賣之後,買方在自己去跟原租戶打官司,煩都煩死你,不要覺得營造廠會幫你處理這些事,建築師也不會,那是地主自己的事,興沖沖的買地自建之前,這些調查一定要做足,才不會花錢又沒消災,自討苦吃。知道了土地類型,接下來就是找建築師設計建物外觀及內裝了,根據容積率,你可以在一開始就知道建物的總坪數,總坪數跟建築成本掛勾,設計費跟坪數有關,營造成本也是,有興趣可以查詢各縣市建築師公會的收費標準,這邊放上桃園市建築師公會的連結做為參考「桃園市建築師公會」。
▋結語
買地自建跟像建商買房子比起來真的省了不少錢,不過在交易之前,別覺得花錢是大爺,每個人都想少做事多賺錢,做白日夢比較快。
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