【房屋知識+】買地注意事項，這塊地到底能不能蓋房子，還要注意這些事

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在一個建案的整體過程中，買地不再營造的範疇中，建築營造業界裡面的腳色大分類為業主、建築、營造三方，買地屬業主的責任，會接觸到的是土地仲介的腳色。在營造的角度不會干涉業主對土地的選擇，但買地卻是影響建物成本的最大要素，你買的地，在營造階段會碰到什麼增加或減少成本的問題，我們今天從這個角度切入。

▋土地分類

都市計畫局將地圖打開，指定某塊區域蓋的建物只能是住宅，另塊區域蓋的建物只能是商辦大樓，還有工廠、公園、特殊保護地等等，理論上你不會在整片住宅區裡面看到工廠，也不會在科技園區裡面看到住宅，某個區域就是某種特定用途，這跟國土發展有關係，這邊就不展開來談。所謂土地分類，指的是政府對這塊地皮該如何使用的區分。

不同的土地分類除了影響地上建物的類型之外，也會影響建物可以蓋多高，可以有多少樓地板面積，所以買地的第一件事情要注意的就是：土地的使用區分，而不是價錢，在土地分類為農地的類型中，其建蔽率只有十分之一，農地的單位面積常用幾分地幾甲地這樣的單位。

假設你今天買了一甲地，也就是2934坪，以建蔽率十分之一計算，你只能蓋293.4坪，但農舍又有建蔽率100坪的限制，取其小者，最後只能蓋100坪，容積率最大值150坪，土地成本就得用「2934*土地單價/150」來計算，別以為坊間500萬以內農地好像很便宜，等到要蓋房子時能用的建地面積小的時候，就一點也不划算了。

如果對於建蔽率和容積率還不是很了解的話，可以參考這篇：「何謂建蔽率？何謂容積率？」，至於要查詢土地使用分區，可以上政府網站地籍圖資網路便民查詢系統查詢。

▋設計階段

當然還會有一些雜七雜八的事情是一開始不會想到的，像是每個縣市的地區法規，因為大家都不同，所以就不能比照辦理，有些還很麻煩，像農地上有原本的租戶，是從以前的375減租時代留下來的，他們有優先購買權，很多不肖業者跟賣方為了讓交易盡速成交，打死不告訴你有這回事，等到土地過戶買賣之後，買方在自己去跟原租戶打官司，煩都煩死你，不要覺得營造廠會幫你處理這些事，建築師也不會，那是地主自己的事，興沖沖的買地自建之前，這些調查一定要做足，才不會花錢又沒消災，自討苦吃。知道了土地類型，接下來就是找建築師設計建物外觀及內裝了，根據容積率，你可以在一開始就知道建物的總坪數，總坪數跟建築成本掛勾，設計費跟坪數有關，營造成本也是，有興趣可以查詢各縣市建築師公會的收費標準，這邊放上桃園市建築師公會的連結做為參考「桃園市建築師公會」。

▋結語

買地自建跟像建商買房子比起來真的省了不少錢，不過在交易之前，別覺得花錢是大爺，每個人都想少做事多賺錢，做白日夢比較快。