最近常常在FB一些靠北建商的群組上看到大家在問哪家建商可以買,說真的我還真回答不出來,不過根據自身經驗跟身邊同事的說法,他們倒是提供了一些不錯的訊息。
Photo by Owen Lystrup on Unsplash
Table of Contents
▋ 行內的幾大不要
剛出社會的那幾年,剛好是在建設公司裡面工作,不過那家公司對員工非常之苛刻,就算敝帚自珍覺得自己顧得還不錯也不想提到他,在那工作的期間就常常聽到同事講到的幾大不要買,包括滿有名的遠X、X翔、麗X之類的建設公司。
我沒有認識在前面那兩家建設公司裡面工作的朋友,品質怎麼樣也就不予置評,不過有趣的事情是,當初建案的油漆師傅剛好也做到遠X的案子,在某副都心很高的那一棟,他是這麼說的:「賣那麼貴油漆也是這樣漆阿,哪有什麼差。」,
言下之意就是建築使用的成本就是那樣差不了多少,貴與便宜最大的差別是地點,很多時候就因為地處黃金地段,賣到根本天價,所謂「豪宅的價值,爛宅的品質。」
許多老闆視錢如命,房子不是自己要住根本就不管他,用料能省則省,工法能偷則偷,不然怎麼會有遠X的工地主任跟你說:「房子哪有不漏水的,漏了才能抓阿。」這種聽了會抓狂的話,他們蓋房子的最低標準就是房子不能倒,工地在施工期間不能出事,漏水的事情以後再說。
皇X的房子倒是聽說過蓋好之後完全不整理,放任工班在裡面垃圾亂丟,弄得亂七八糟的,重點是有些在都心區的建案,總價很高還是這樣,賣一戶可以發包清潔公司至少做10年沒問題,不知道在省什麼,看了心情都不好,總之就是那句話:豪宅的價值,爛宅的品質。
至於麗X呢,我還真有同學在裡面工作過,一個建案工地主任換了四五個,每個進來沒幾天就看出這是個爛攤子不想收趕快閃人,因為人力不足幾乎放任工地自然完工,結構柱整個做歪還可以拿來當笑話講,整個就很令人嗤之以鼻,雖然說現在結構設計都是高度靜不定(少一根柱子也不會倒)的狀態,但是換成是你家你要嘛,還好意思賣給別人,只能說,那些老闆都太想填飽自己的荷包,不想管消費者或員工的死活,隨著現在網路資訊的發達跟消費者意識的抬頭,建商也不可能隨隨便便的交屋,應該說,各位要買房的大家,千萬別讓他們隨隨便便交屋,保護自己,也讓整體風氣慢慢提升。
▋ 大品牌不行,那該怎麼辦?
推案量大的公司,建案分布於全台各地,每個案子的品質如何,跟工地主事者很有關係,工地主任的功力好,房子的品質就不錯,整天混日子的工地主任,那就別提了,有些主任領高薪的唯一原因就是他年紀到了,實際上的產值低到不行,整天划手機打電腦,出了事只會往外推,雖然說各行各業都有這樣的人們存在,換做你是老闆你敢給這樣的人掌控一個案子嗎?
當然身為消費者的你不會知道,在挑房子時,就有些其他的準則可以參考:
-
- 地域性的建商會比散佈各地的建商好
- 存續時間長的建商會比剛出來的建商好
- 員工會買自家房子來住的會稍微比較好
- 賣得比較貴,不一定比較好
以上是幾個大原則,你可以問問看代銷有沒有買,買了是自住還是投資,答案是有,買來自住的話,多多少少具有一點參考性。
當然有一些不合常理的要求是不太可能達到的,譬如說你想買在市中心,又要單價便宜,基本上房子的品質就沒有辦法太好,那些大老闆在獵地之前,都會依照容積率、地價、每坪預估賣價及營造成本去評估那塊土地可不可以投資,所謂殺頭生意有人做,賠錢生意沒人做,換作是你,你願意賠錢賣消費者嗎?
這是相對的,只是我們一般人算不出那個成本,所以對什麼樣的地點、用了多少成本、品質能做到哪沒有概念,難免會對物件的想像有點落差,如果你真的有買房的打算,不妨從上面說的那幾點著手
-
- 地域性的建商
- 存續時間長
- 員工會買自己公司的房子自住
▋ 講講蓋房子的成本
曾經碰過前輩說只要給他地號,他就有辦法算出這塊土地值不值得投資,其實他的方法就是前面講的,關鍵在於容積率。
不知道你有沒有碰過有些建商會跟你講房子不講價錢的,他們說多少就是多少,因為要賺多少早在買地的時候通通訂好了,外加公司的資金夠多,也不怕放久沒賣完,簡易的概算方法如下:
土地坪數 * 容積率 * 每坪預估售價 – 購地成本 – 營建成本 = 獲利
營建成本 = 土地坪數 * 容積率 * 每坪建築成本 + 人事成本
比較有規模的建設公司就會固定每坪建築成本,讓工地主任自己去發揮,公司給你的執行預算就是這麼多,能不能賺錢看主任的功力,不過如果主任的獎金跟這個掛勾,你就要擔心房子的品質好不好,這跟窮查理寶典裡面講的獎勵心理偏誤有關。
如果他偷工減料可以填飽自己的荷包,不只是他,連你我都可能這麼做,公司在建立獎勵制度的時候一定要小心才行。
▋ 結語
對於哪家建商比較好,我沒辦法給出很明確的答案,我只覺得,現在真心為顧客著想的商人太少,想為他人創造美好體驗的商人也太少,我的前東家,雖然年年都會為顧客辦感恩晚會,那也都是壓榨員工來的,試想對公司有怨的員工真心會把房子當自己家來顧嗎?
我沒那麼偉大,不知道其他人有沒有,只希望哪天我自己蓋房子的時候,能保有那份為他人著想的心情。
↓↓↓工程先生的臉書專頁↓↓↓
人生第一次買房的時候,有沒有覺得就像買新車一樣,非得給他看個仔細才過癮呢?如果你想自己驗屋,卻不知道要從哪裡驗起的話,我可以幫你羅列出一張專屬於你的驗屋清單,告訴你該從哪裡看起,該看什麼,也幫你準備了不少工具喔,工程先生的蝦皮開張啦,有需要驗屋包可以去看看喔:您的驗屋顧問
1 comment
早安安~~謝謝分享^^!~